Los bancos y fondos de inversión han realizado una fuerte apuesta por la vivienda española en los últimos años. Pero el grueso del stock de pisos en alquiler sigue estando, de lejos, en manos de los pequeños propietarios. Los grandes caseros apenas controlaban en diciembre de 2021 el 4,4% del total, aunque sí es cierto que esta cifra supone dos décimas más que en 2020, cuando alcanzaron el 4,2%.
Así lo acredita el último estudio de Altas Real Estate Analytics, que señala a CaixaBank como el mayor tenedor de viviendas en España. Según el informe, el banco controla unos 25.000 pisos, por los 20.000 que posee Testa (Blackstone) y los 15.583 de Sareb. En la cartera del banco malo, no obstante, se incluyen las viviendas comprometidas con el Gobierno para sacar al mercado alquileres asequibles.
En España existen 16 sociedades con más de 1.000 viviendas, entre las que se encuentra la gestora Azora, controlada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio, las catalanas Compañía Española de Viviendas en Alquiler (Cevasa) y Renta Corporación, la firma de Barcelona B Capital o la madrileña Castella. Respecto al capital extranjero, sobresalen las gestoras estadounidense Ares Management, TPG (Témpore) y Cerberus Capital, la francesa AXA, la marca de vivienda en alquiler de Kronos y Nuveen Real Estate (Stay), Vivenio (del fondo holandés APG junto con Renta Corporación) o Anticipa, también de Blackstone.
La mayoría de ellos se refugian en Madrid y Barcelona. Atlas pone de manifiesto que el 47% de los inmuebles ‘profesionalizados’ se encuentra en la capital y el 11,5% en Barcelona. «Dentro del grupo de personas jurídicas, en el municipio de Madrid en 2020 el 90% de las altas -en el Catastro- fueron llevadas a cabo por sociedades con más de 8 inmuebles, un porcentaje que en Barcelona fue del 72%», explica el documento.
El informe refleja además que el papel de estos grandes caseros en España crecerá en los próximos años. Sobre todo por el boom que vive el fenómeno de ‘built to rent’, que consiste en la construcción de nuevas viviendas para destinarlas al alquiler. En total, la consultora estima que los grandes inversores tienen en fase de desarrollo 102.560 viviendas, un 13,7 % más que las 90.180 estimadas hace un año. Todo ello tras realizar unas transacciones de carteras superiores a los 1.564 millones de euros.
Para Atlas, España necesitaría 1.739.903 viviendas para satisfacer la demanda de alquiler en España y acercar el parque nacional al del resto de Europa.
El impacto de la ley de vivienda
Unas cifras millonarias que ahora quedan cuestionadas por la nueva ley de vivienda, que acaba de ser aprobada por el Gobierno y recoge un límite de los alquileres para los caseros con más de diez inmuebles. El documento de Atlas destaca la «incertidumbre» que todavía genera la norma, que además tiene que pasar por las Cortes este año y podría sufrir modificaciones.
«Como se ha observado en otros mercados de vivienda que han experimentado regulaciones de precios, así como en mercado con precios limitados en general, el principal impacto que se puede esperar de la legislación es que disminuya la rentabilidad de los activos en oferta, provocando su salida del mercado y compensando así cualquier caída de precios provocada por la regulación inicial», reza el documento.
Según los cálculos de Atlas, el 67% del portfolio de los grandes tenedores podría salir del mercado por el impacto de la ley de vivienda. Pero no solo se verían afectados los grandes caseros, sino que el 47% del stock de los pequeños propietarios también estaría amenazado, ya que la norma contempla para ellos una congelación de los alquileres en determinados casos. En total, la consultora estima una caída del 48% de la oferta en las zonas que se declaren los límites de los precios.
