«La rentabilidad se dispara cuando compras un piso, lo reformas y lo vendes. Se trata de una estrategia al alza», dice Enric Jiménez, directivo de Property Buyers, una empresa que asesora a sus clientes a invertir en el mercado inmobiliario. Según el experto, toda la operación debe durar un máximo de seis meses y dejar entre un 15 y un 30% de margen bruto de beneficio. «La estrategia es actuar como un pequeño promotor y dar valor a un inmueble con una reforma que dure un par de meses», dice Jiménez, quien advierte que lo más habitual es obtener rentabilidades ligeramente superiores al 15% bruto.
«Como mínimo busco un 30% para vender», dice Antonio Muñoz, un inversor particular que actualmente alquila once pisos reformados en Madrid, Valencia y Barcelona. Su objetivo es adquirir viviendas de dos dormitorios en zonas donde viven parejas de jóvenes profesionales con o sin hijos. Una vez compra el inmueble, Muñoz acomete una reforma de hasta 40.000 euros para darle un valor añadido. «Pongo fibra óptica, lo pinto, instalo enchufes con conexión USB e incluso acondiciono un área para trabajar», comenta.
Su objetivo es alquilar como mínimo al 4% bruto anual sobre el precio combinado de la compra y la reforma. Sin embargo, el inversor también considera la posibilidad deshacerse de sus inmuebles cuando aparece una oferta atractiva. De hecho, ha vendido tres pisos ya reformados para obtener liquidez y explorar nuevas oportunidades.
«En Property Buyers llevamos diez años operando y nunca habíamos visto tanto interés por invertir en vivienda como ahora», comenta Jiménez. Esta situación se debe a un contexto posconfinamiento que mezcla tres factores: alto nivel de ahorro, menores precios por metro cuadrado y un entorno histórico de intereses bajos que permite que el crédito hipotecario fluya fácilmente. A finales de noviembre, la cotización diaria del Euribor rondaba el terreno negativo de -0,482%.
En el tercer trimestre, el precio promedio por metro cuadrado en Madrid era de 2.856 euros, casi un 6% menos que los 3.033 del primer trimestre, según datos de la consultora inmobiliaria Tinsa. Entre el primer y el tercer trimestre, el precio por m2 en Valladolid cayó un 13,9%, en Pamplona, un 11%, en Málaga un 8,1%, en Zaragoza un 7,9%, en Valencia un 6,6%, en Sevilla un 5,6%, en Barcelona un 4,3% y en Bilbao un 3%.
Mientras tanto, el ahorro de los hogares se situó en un porcentaje récord del 22,5% de la renta disponible al final del segundo trimestre, según el INE. «Con el inicio de la pandemia, hubo una especie de parada técnica y ahora vemos un mercado muy animado porque flota la idea de que los precios han bajado drásticamente, aunque la realidad no es tan así», dice el experto.
El mercado de segunda mano es más amplio que el de obra nueva. Sin embargo, resulta difícil encontrar viviendas usadas en las grandes ciudades que ya estén listas para revender sin la necesidad de reforma. Esta situación puede ser aprovechada por el inversor para incrementar significativamente el valor del inmueble y convertirlo en un activo más líquido. «Ofertar viviendas mejoradas a través de rehabilitaciones aumenta las posibilidades de compraventa», dice Andrea de la Hoz, consultora senior del servicio de estudios de Tinsa.
La experta incide en tratar de mejorar la eficiencia energética del inmueble, un elemento que cada vez pesa más en la decisión de compra. «El valor de una vivienda reformada se ve incrementado al aumentar las calidades y la eficiencia energética de la misma, esto último se traduce en un ahorro a medio y largo plazo», comenta sobre cómo una de las mejoras más sencillas que pueden servir para diferenciar el inmueble de otros. «Al cabo de varias décadas de uso, las viviendas requieren de para no quedar obsoletas en el mercado», concluye.
