Málaga acumuló en los meses previos a la pandemia un boom de proyectos residenciales que, en gran medida, se vieron frenados con la crisis del Covid. Ahora, los promotores esperan la apertura de fronteras para dar salida a esa cartera en comercialización. “Málaga sigue siendo atractiva para los compradores extranjeros. Hay demanda”, confía Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación Provincial de Constructores y Promotores de Málaga (ACP Málaga).
Esta directiva de la patronal malagueña explica que en esa zona costera hay activas alrededor de 240 a 250 promociones, tanto en comercialización como en construcción. “El ritmo el año pasado se frenó y algunos proyectos se dejaron para más adelante. En 2021, las promotoras han retomado los planes”, apunta. “Ya estamos observando una recuperación de la actividad, de las ventas y puesta en marcha de nuevos proyectos”, coincide Samuel Población, director de residencial de CBRE.
“Somos razonablemente optimistas. Confiamos en que, con la progresiva vacunación tanto de nacionales como en los mercados de origen, en cuanto se abran las fronteras y se recuperen los vuelos, Málaga, y su Costa del Sol, va a ser uno de los destinos principales dentro de Europa”, coincide Íñigo Molina, director para Andalucía de la consultora Colliers.
“Por lo general la situación de nuevos proyectos es que están esperando a la activación del turismo con todo preparado, que no parado, para activar en el momento adecuado porque no tiene sentido la inversión en comercialización hasta entonces. La previsión es que los que hayan estado esperando vayan reactivando la comercialización a partir de este verano”, afirma José Félix Pérez Peña, director de Málaga-Andalucía en Savills Aguirre Newman. Indica, además, que tras el Covid y la bajada de potenciales compradores debido al cierre de tráfico aéreo y de fronteras, las promotoras han estado “más conservadoras y cautas en el lanzamiento de nuevos desarrollos en la Costa de Sol, que es muy dependiente del turismo internacional”.
Entre 250 y 270 proyectos
El número de viviendas visadas en la provincia de Málaga en 2020, el año más duro de las restricciones por la pandemia, ascendió a 5.663 viviendas, produciéndose una reducción del 42% respecto al año 2019, recoge Colliers. “Lo que sí parece claro es que hay proyectos que se están revisando y no han salido a venta, ya que la diferencia entre visados de los dos últimos años y viviendas iniciadas en el mismo periodo hay una corrección del 13,5%”, avanza Molina. “Estimamos que los promotores han podido decidir posponer el arranque de proyectos que podrían afectar aproximadamente a unas 1.600 viviendas”, calcula este experto.
En CBRE, estiman que desde Manilva a Torremolinos, la Costa del Sol suma más 270 proyectos de obra nueva para comercializar, más de 15.000 viviendas. “Además, calculamos otros 140 proyectos ubicados en la ciudad de Málaga, que suman alrededor de otras 5.000 casas, lo que arroja más de 20.000 viviendas en comercialización en un tramo costero de 100 kilómetros”, señala Población, de CBRE.
“El número de reservas en la Costa del Sol ronda el 65%, unido a una demanda contenida a la espera de viajar, provoca que el promotor esté atento a oportunidades de compra o sacar al mercado nuevos desarrollos en momento oportuno”, detalla Pérez Peña, de Savills. “Las promotoras siguen con ese apetito inversor con la intención de seguir adquiriendo suelo bien situado tanto para desarrollar como finalista”, agrega.
La patronal malagueña detalla que alrededor del 20% de los compradores en esa provincia son británicos, seguidos de suecos, belgas, franceses y alemanes. La costa occidental, de Málaga capital a Estepona, es la que, a su vez, más ha sufrido el parón por la dependencia mayor al cliente foráneo.
Población, de CBRE, apunta a que la crisis del Covid ha propiciado que las zonas con alto componente de comprador extranjero, ya sea la Costa del Sol, la coste mediterránea, Baleares o Canarias, hayan visto reducidas sus transacciones significativamente en 2020. De hecho, refleja caídas de entre el 15% y 25%, dependiendo de las áreas geográficas, en el número de operaciones cerradas por compradores foráneos. “No obstante, la reactivación para 2021 será muy consistente y en el segundo semestre, la segunda residencia ganará protagonismo”, augura.
“Somos realistas y optimistas, a pesar de que la costa está más afectada que Málaga capital por esa dependencia al turismo y perfil de comprador internacional, pensamos en una pronta reactivación para final de año si todo transcurre como debería”, afirma Pérez Peña, el experto de Savills. “Existe una alta demanda contenida tanto internacional como nacional a la espera de visitar los municipios de la Costa del Sol para adquirir una vivienda y debemos estar preparados para cuando esto ocurra”, añade.
Qué ocurre con la financiación y los precios
Los expertos consultados explican que tras la pandemia los bancos están exigiendo más niveles de preventas para otorgar el crédito promotor con el que las empresas financian las obras y con más detalle en el caso de promociones de segunda residencia. Si antes el nivel exigido de preventas era del 30% de las viviendas, ahora es del 50%. Esta ha sido la primera causa para que no arranquen muchos proyectos.
No obstante, está ocurriendo una sustitución de los recursos bancarios por la conocida como financiación alternativa, algo más cara, como reconoce Violeta Aragón, de ACP Málaga: “Hay más fondos de inversión dispuestos a apostar por proyectos que les gusten”. También lo percibe así Pérez Peñas, de Savills: “Ante estas condiciones, se trata de buscar financiación alternativa a través de fondos de deuda o equity partners mientras finalmente se consigue la financiación bancaria tradicional”.
La secretaria general de la patronal malagueña asegura que, a pesar de lo que se esperaba por el parón, no ha habido una caída en los precios de las viviendas. “No hay una política de bajada de precios. Se percibe que la demanda existe y que va a aparecer. Y el punto de inflexión será el verano”, opina.
