Las promotoras de viviendas se enfrentan a un gran interrogante sobre cómo afectará a sus cuentas la dificultad que van a tener parte de los clientes en lo que se conoce como la subrogación de la hipoteca en los casos de obra nueva. El endurecimiento para el acceso a las hipotecas por el desempleo y la precariedad que se avecina en los próximos meses en el nuevo escenario pos-Covid, previsiblemente provocará que las empresas inmobiliarias sumen complicaciones para cerrar las entregas y para cancelar la totalidad del préstamo promotor si no se traspasa antes al cliente final. Esa deuda puede alcanzar cientos o miles de millones, según se vean afectadas las compraventas.
Las compañías cuando construyen viviendas reciben de los bancos lo que se denomina préstamo promotor. A su vez, cuando terminan las obras y entregan las casas, el cliente puede subrogarse a ese crédito a la hora de solicitar una hipoteca, una fórmula muy utilizada por el comprador de vivienda nueva, ya que facilita la negociación y suele abaratarla.
El problema surge ahora cuando en los próximos meses muchos clientes que han aportado ya su entrada vean cómo los bancos no le concedan la hipoteca porque estén en el paro, afectados por un ERTE o con un sueldo rebajado, debido a que las entidades financieras controlan desde la anterior crisis con mayor rigor cualquier riesgo vinculado al ladrillo. Como consecuencia, ese inconveniente se traslada a las compañías promotoras, que no pueden cancelar el crédito promotor si no cierran las ventas.
Para Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers, la cuestión de las subrogaciones va a ser un indicador clave del sector. A falta de datos oficiales –el Banco de España no ofrece cifras sobre crédito promotor y subrogaciones–, este experto calcula que el coste de la obra financiado por los bancos se puede acercar a los 15.750 millones de euros. Y, por ejemplo, si no se subrogase un tercio de los clientes, la deuda que se quedarían los promotores ascendería a 5.200 millones.
Las grandes promotoras cotizadas, debido al reciente ciclo de construcción de viviendas a partir de 2015, no cuentan con elevadas cifras de pasivo, a diferencia de la crisis de 2007. Aedas Homes sumaba a final del pasado año 125 millones de crédito promotor; 48,8 millones en el caso de Metrovacesa; Neinor otros 241 de créditos hipotecarios, y 73 millones para Quabit, según se recogen en sus informes anuales. En el otro lado, las grandes entidades bancarias, Santander sumaba a finales de año 1.036 millones en créditos a la construcción de vivienda, 1.088 millones en el caso de BBVA y 3.370 para Caixabank.
Los cálculos de la patronal inmobiliaria APCEspaña sitúan el volumen anual de crédito promotor en unos 12.000 millones y que el 72% de los clientes que utilizan el préstamo hipotecario para financiar la compra de su vivienda. Esta asociación minimiza el riesgo de endeudamiento de las promotoras, ya que consideran que gran parte del comprador actual de obra nueva son clientes de reposición, es decir, aquellos que cambian una vivienda por otra nueva. “Tienen unos ahorros que les hacen tener mejor acceso a los préstamos hipotecarios una vez se produce el momento de la subrogación hipotecaria o contratación de una hipoteca con la entidad financiera”, apunta Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña. “Por el momento, la información que tenemos directamente de nuestras empresas es que todos los clientes están firmando sin problemas las escrituras una vez se produce el acto de entrega de llaves”, añade.
“El mayor riesgo es que la banca se encuentre en el momento de las subrogaciones con muchos clientes en ERTE y en el paro”, apunta Echavarren, quien cree que probablemente afectará más a las empresas que trabajen en el sector de las viviendas asequibles.
“En la actualidad las empresas están capitalizadas y con niveles de endeudamiento muy razonables en términos generales. Las cotizadas presentan endeudamientos inferiores al 20%. Por tanto, entendemos que no se van a producir problemas en el grueso del sector. Únicamente aquellas que hayan basado su actividad en niveles de deuda, bancaria y privada, elevados podrán tener mayores problemas”, según Cuervo.
Sin cálculos de compraventas
Hipotecas. Los expertos señalan que la venta de obra nueva, en principio, estará menos afectada por la crisis tras la pandemia de Covid-19 que las casas de segunda mano, pero de momento no hay datos que lo corroboren ni estimaciones de compraventas.
Ventas. “Para 2020 pronosticábamos que iba a ir muy en línea con 2019 aunque claramente estos pronósticos se van a ver truncados con la crisis económica que estamos viviendo debido a la paralización de la económica a raíz del coronavirus, que hará que durante meses el número de compraventas baje con fuerza”, señalaba un reciente comunicado de Fotocasa.
Oferta. Otro interrogante será cómo la crisis afectará a la oferta que pongan en marcha las promotoras. Una encuesta de la semana pasada de la patronal de las tasadoras AEV refleja que la mayoría de los expertos consultados indican que el problema fundamental para el despegue de la producción de viviendas “residía y residirá en la debilidad de la demanda, ya que el sector todavía arrastra desequilibrios financieros, laborales y demográficos tales como bajos salarios, por lo general incapaces de pagar los precios a los que la oferta puede promover las viviendas de nueva construcción”.
